Acheter un bien au Portugal : IMT, notaire, CPCV et pièges

Acheter un bien au Portugal attire chaque année de nombreux Français, séduits par le soleil, des prix encore inférieurs à ceux de Paris et une procédure ouverte à tous les ressortissants européens. La réalité du marché est plus nuancée : les prix ont fortement monté à Lisbonne et à Porto, les biens de qualité partent vite, et l’achat suit des règles propres (NIF, compromis appelé CPCV, taxes spécifiques) qui ne ressemblent pas à celles de la France.

Cet article détaille le parcours d’un acheteur français, du numéro fiscal à la remise des clés, avec les ordres de grandeur des taxes et des frais. Pour comprendre le pays avant de vous engager (climat, démarches d’installation, régions), consultez d’abord notre guide pour s’expatrier au Portugal ; pour la méthode générale d’un achat hors de France, voyez notre guide de l’achat immobilier à l’étranger. Les montants cités sont indicatifs et à vérifier au moment de votre projet.

Ce qui a changé : RNH fermé, golden visa sans immobilier

Beaucoup d’anciens articles présentent encore l’achat au Portugal comme un moyen d’obtenir des avantages fiscaux ou un titre de résidence. Deux dispositifs très cités n’existent plus sous cette forme, et il vaut mieux le savoir avant de bâtir un projet autour d’eux.

Le régime RNH est fermé aux nouveaux arrivants

Le régime des résidents non habituels (RNH), qui offrait une fiscalité très allégée pendant dix ans, n’accepte plus de nouvelles inscriptions depuis la fin de la période transitoire ouverte après 2023. Un dispositif plus étroit l’a remplacé, l’IFICI, souvent surnommé « RNH 2.0 », réservé à certaines activités et profils qualifiés (recherche, innovation, entreprises éligibles) et non à n’importe quel acheteur. Acheter un bien ne vous donne donc aucun avantage fiscal particulier. Si votre projet fiscal repose sur l’un de ces régimes, faites-le valider par un conseiller fiscal portugais, et lisez notre article sur la fiscalité de l’expatrié français.

Le golden visa n’accepte plus l’immobilier

Depuis octobre 2023, l’achat de biens immobiliers ne permet plus d’obtenir l’autorisation de résidence pour investissement, le fameux golden visa. D’autres voies d’investissement subsistent, comme certains fonds, mais elles ne vous concernent pas : en tant que citoyen de l’Union européenne, vous n’avez besoin d’aucun visa pour acheter ni pour vous installer. Votre seule formalité, si vous restez plus de trois mois, est l’enregistrement de votre séjour auprès de la mairie de votre lieu de résidence.

Le NIF : le premier document à obtenir

Aucune banque, aucun notaire et aucun fournisseur d’énergie ne travaillera avec vous sans numéro d’identification fiscale (NIF, numero de identificação fiscal). C’est la toute première démarche, à faire avant même de visiter sérieusement.

Comment l’obtenir quand on vit en France

Un non-résident peut demander son NIF auprès de l’administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária), en ligne via le guichet électronique ou en se rendant dans un bureau des finances, avec un passeport ou une carte d’identité et un justificatif d’adresse à l’étranger. Beaucoup d’acheteurs passent par un avocat ou un intermédiaire muni d’une procuration, ce qui évite un déplacement.

Représentant fiscal : à vérifier selon votre situation

L’administration portugaise exige un représentant fiscal de certains non-résidents, notamment ceux qui vivent hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, dès lors qu’ils ont des obligations fiscales dans le pays, ce qui est le cas d’un propriétaire. Pour un résident de France, les règles ont été assouplies, avec notamment la possibilité d’opter pour des notifications électroniques. Les sources divergeant parfois sur le détail, confirmez votre cas auprès du fisc portugais ou de votre avocat.

Le budget réel : IMT, impôt du timbre et impôts annuels

Le prix affiché n’est qu’une partie de la dépense. Les taxes à l’achat sont payées avant la signature de l’acte, et le barème dépend du prix et de l’usage du bien.

L’IMT, l’impôt de mutation

L’IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) est calculé par tranches, avec des tables différentes selon qu’il s’agit d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un terrain. Pour une résidence principale sur le continent, le barème 2026 publié par l’administration fiscale suit environ cette logique :

• jusqu’à environ 106 000 € : 0 % ;
• de 106 000 à 145 000 € : 2 % ;
• de 145 000 à 198 000 € : 5 % ;
• de 198 000 à 330 000 € : 7 % ;
• de 330 000 à 661 000 € : 8 % ;
• au-delà, un taux unique de 6 % puis de 7,5 % pour les très gros montants.

Ces taux s’appliquent avec une déduction fixe propre à chaque tranche, ce qui explique qu’une résidence principale à 300 000 € coûte environ 10 500 € d’IMT et une autre à 400 000 € environ 18 200 €. Les bornes sont relevées chaque année, et les îles (Açores, Madère) ont leurs propres tables. Pour une résidence secondaire, qui est le cas de beaucoup de Français, la table est moins favorable : le premier taux est de 1 % et il n’y a pas de tranche exonérée, de sorte que la note est nettement plus élevée à prix égal. Il existe aussi une exonération partielle ou totale pour les jeunes acheteurs de moins de 36 ans, mais elle est soumise à des conditions strictes (résidence principale, résidence fiscale au Portugal) qui excluent la plupart des acheteurs vivant en France.

L’impôt du timbre (imposto do selo)

S’y ajoute l’imposto do selo de 0,8 % du prix d’achat, également payé avant l’acte. Sur un bien à 300 000 €, il représente 2 400 €. Un prêt immobilier est lui aussi soumis à un droit de timbre, calculé sur le capital emprunté et sur la durée : demandez-en le détail à votre banque.

L’IMI et l’AIMI, les impôts annuels

Chaque année, le propriétaire paie l’IMI (imposto municipal sobre imóveis), l’équivalent de la taxe foncière. Pour un bien urbain, le taux fixé par la commune se situe en général entre 0,3 et 0,45 % de la valeur fiscale du bien, qui est souvent bien inférieure au prix de marché. Un impôt additionnel, l’AIMI, frappe les patrimoines immobiliers dépassant environ 600 000 € par propriétaire, ce qui peut concerner une belle villa. Intégrez-les à votre budget, avec les charges de copropriété (condomínio).

Les autres frais : acte, enregistrement, avocat et agence

• L’acte et l’enregistrement : l’acte définitif (escritura) est passé devant un notaire ou, plus fréquemment aujourd’hui, sous forme de document authentifié par un avocat ou un solicitador, puis le bien est inscrit au registre foncier. Il faut prévoir quelques centaines d’euros, souvent entre 500 et 1 500 € cumulés, la formule « Casa Pronta » permettant de tout régler en un seul guichet.
• L’avocat : non obligatoire mais fortement conseillé pour un étranger. Ses honoraires se situent souvent entre 1 et 2 % du prix, ou au forfait, TVA de 23 % en sus. Il vérifie les documents, relit le CPCV et sécurise le paiement.
• L’agence immobilière : au Portugal, la commission (environ 5 % plus TVA) est le plus souvent payée par le vendeur, déjà incluse dans le prix affiché. Vérifiez-le par écrit.
• Les traductions et procurations : si vous ne vous déplacez pas, une procuration notariée et des traductions assermentées peuvent s’ajouter.

En additionnant taxes, acte et avocat, une résidence principale représente souvent entre 5 et 9 % du prix en frais, avec une marge selon le prix et le profil de l’acheteur. Pour une résidence secondaire, prévoyez davantage.

De la visite à l’acte : les étapes d’un achat

Le processus portugais est plus souple qu’en France et se joue parfois en quelques semaines, ce qui rend les erreurs plus faciles. Les étapes habituelles sont les suivantes :

• visite et offre écrite (proposta), parfois accompagnée d’une réservation ;
• vérification juridique et technique du bien par votre avocat ;
• signature du CPCV et versement du sinal ;
• obtention du financement et paiement des taxes (IMT et timbre) ;
• signature de l’acte définitif et inscription au registre foncier.

Le CPCV et le sinal

Le CPCV est le contrat-promesse de vente, l’équivalent du compromis français. Il engage les deux parties et fixe le prix, la date limite de l’acte et le montant du sinal, souvent de l’ordre de 10 à 30 % du prix. Contrairement à la France, il n’y a pas de délai légal de rétractation de dix jours pour l’acheteur : le CPCV est ferme. En cas de défaut de l’acheteur, le sinal est en principe perdu ; en cas de défaut du vendeur, celui-ci doit en principe rendre le double. Le texte peut prévoir des conditions suspensives, comme l’obtention du crédit : ajoutez-les noir sur blanc.

Les vérifications avant de signer

Votre avocat doit se procurer au minimum les documents suivants avant le CPCV ou, au plus tard, avant l’acte :

• la certidão permanente du registre foncier, qui indique le propriétaire, les hypothèques et les charges ;
• la caderneta predial, extrait fiscal qui donne la valeur et la surface déclarées ;
• la licence d’utilisation (licença de utilização), qui prouve que le bien peut légalement servir d’habitation ;
• le certificat énergétique et, pour les logements récents, la fiche technique du logement ;
• en copropriété, l’attestation d’absence de dettes de charges et le règlement de copropriété.

Une surface qui ne correspond pas entre le registre et la réalité, une extension jamais déclarée ou un bien dépourvu de licence d’utilisation sont des problèmes fréquents, particulièrement dans l’ancien. Faites-les corriger, ou renégociez le prix, avant d’engager votre sinal.

Financer l’achat : crédit portugais ou français

Deux voies s’offrent à vous, et il est utile de demander des simulations aux deux avant de signer le CPCV.

• Un crédit portugais : les banques locales prêtent en euros, souvent à taux variable indexé sur l’Euribor, avec un plafond de financement plus bas pour un non-résident, fréquemment autour de 60 à 70 % de la valeur du bien contre une quotité plus élevée pour un résident acheteur d’une résidence principale. Elles demandent des justificatifs de revenus traduits, un compte ouvert sur place et une évaluation bancaire du bien.
• Un crédit français : certaines banques françaises acceptent de financer un achat à l’étranger, soit avec une garantie sur un bien en France, soit avec une garantie sur le bien portugais selon leur politique. Le taux et l’assurance emprunteur sont souvent plus connus, mais les dossiers sont moins courants.

Dans tous les cas, ouvrir un compte au Portugal facilite le paiement des charges et des impôts par prélèvement. Notre comparatif des banques pour expatrié détaille la méthode.

Marché tendu à Lisbonne et à Porto : à quoi s’attendre

Les prix à Lisbonne se situent désormais à plusieurs milliers d’euros le mètre carré, souvent au-dessus de 5 000 € dans les quartiers centraux, et ceux de Porto ont fortement rattrapé la capitale, avec des écarts importants d’un quartier à l’autre. Ces ordres de grandeur sont à vérifier dans les statistiques de l’Institut national de statistique (INE) et sur les portails d’annonces au moment de votre recherche. La demande, nourrie par les acheteurs étrangers, les retraités et les télétravailleurs, dépasse souvent l’offre dans les biens rénovés et bien situés.

Concrètement, cela signifie trois choses. Les bonnes offres partent en quelques jours et les vendeurs reçoivent plusieurs propositions. Les prix affichés sont négociables, mais moins qu’avant dans les secteurs les plus demandés. Enfin, il est tentant d’élargir sa zone : la banlieue de Lisbonne (rive sud, ligne de Cascais), les villes moyennes comme Braga, Coimbra ou Setúbal, ou l’intérieur du pays offrent des prix nettement plus accessibles. Notre budget mensuel au Portugal vous aide à comparer le coût de la vie selon les villes, et vous retrouverez les différences régionales dans notre dossier sur le Portugal.

Un point de vigilance concerne la location touristique. Les règles de l’alojamento local ont été durcies ces dernières années, et les communes peuvent limiter les nouvelles licences, notamment dans les zones saturées. Ne comptez pas sur ce revenu sans avoir vérifié, pour l’adresse précise du bien, qu’une licence existe ou peut être obtenue.

Les pièges à éviter

• Acheter sans avocat indépendant : l’agent ou le vendeur ne défend pas vos intérêts. Un conseil unique pour les deux parties est un signal d’alerte.
• Verser un sinal sans vérifications : la perte du sinal est la sanction classique d’un désistement, y compris quand on découvre trop tard un problème de papiers.
• Ignorer l’état réel du bien : l’humidité, l’installation électrique ou une toiture vieillissante sont courantes dans l’ancien. Une expertise technique avant le CPCV est une dépense modeste au regard des travaux possibles.
• Acheter à distance sur photos : visitez, ou mandatez une personne de confiance, et vérifiez l’environnement (bruit, chantiers, dénivelés à Lisbonne ou Porto).
• Oublier le courrier fiscal : un avis d’IMI non reçu devient une amende. Utilisez les notifications électroniques ou un représentant.
• Tomber dans une offre trop belle : faux annonceurs, acomptes réclamés sur un compte étranger, promoteurs sans garantie. Notre article sur les arnaques à l’expatriation recense les schémas les plus courants.

Côté France : ce que votre bien portugais change pour vos impôts

Posséder un bien au Portugal quand on reste résident fiscal de France ne vous dispense pas de déclaration. Les revenus fonciers de source portugaise et les éventuelles plus-values de cession sont généralement imposés dans le pays où se trouve l’immeuble, selon la convention fiscale franco-portugaise, et la France évite la double imposition par un mécanisme de crédit ou d’exonération avec taux effectif. Le bien et ses revenus doivent figurer sur les déclarations françaises appropriées. Les règles de la plus-value d’un non-résident au Portugal ont par ailleurs évolué ces dernières années ; faites chiffrer l’opération à la revente par un fiscaliste avant de décider.

Si au contraire vous quittez la France pour vous installer, votre résidence fiscale change et les obligations aussi, avec en particulier la déclaration des non-résidents pour les revenus français conservés, et l’exit tax dans certaines situations de patrimoine. Pensez aussi à la couverture maladie : voyez notre article sur la santé au Portugal et le numéro d’utente. Les conséquences fiscales exactes dépendent de votre situation : renseignez-vous auprès d’un conseiller fiscal et sur les sites officiels cités en fin d’article.

Questions fréquentes

Un Français a-t-il besoin d’un visa ou d’un titre de séjour pour acheter un bien au Portugal ?

Non. L’achat d’un bien immobilier est libre pour un citoyen de l’Union européenne et ne demande ni visa ni titre de séjour. Un NIF (numéro fiscal portugais) est en revanche indispensable pour signer. Si vous comptez vivre sur place plus de trois mois, une démarche d’enregistrement de résidence s’impose ensuite auprès de la mairie.

Peut-on encore obtenir un golden visa en achetant un bien au Portugal ?

Non. L’achat de biens immobiliers a été retiré des voies d’accès à l’autorisation de résidence pour investissement en octobre 2023. Les autres voies, comme certains fonds d’investissement, subsistent mais ne concernent pas un Français, qui n’a de toute façon pas besoin de visa. Vérifiez l’état actuel du dispositif auprès des autorités portugaises.

Combien coûtent les frais d’achat au Portugal ?

Il faut compter l’IMT (impôt de mutation, variable selon le prix et l’usage du bien) et l’impôt du timbre de 0,8 % du prix, auxquels s’ajoutent les frais d’acte et d’enregistrement, et souvent des honoraires d’avocat. Pour une résidence principale, l’ensemble représente souvent entre 5 et 9 % du prix, davantage pour une résidence secondaire.

Qu’est-ce que le CPCV et que se passe-t-il si l’on se rétracte ?

Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda) est le compromis de vente portugais. Il s’accompagne en général d’un acompte, le sinal. Si l’acheteur se désiste sans motif prévu au contrat, il perd en principe le sinal ; si c’est le vendeur, il doit en principe restituer le double. Faites relire le texte par un avocat avant signature.

Peut-on obtenir un crédit immobilier portugais quand on vit en France ?

C’est possible, mais les banques portugaises financent généralement une part plus faible du prix pour un non-résident, avec des exigences de justificatifs plus lourdes. Comparez avec une banque française, qui peut parfois prendre une garantie sur un bien situé à l’étranger, et demandez plusieurs simulations avant de signer le CPCV.