Pourquoi acheter un bien immobilier à l’étranger ?
L’achat immobilier à l’étranger séduit de plus en plus de Français. Que ce soit pour y vivre à l’année, y passer sa retraite, investir pour du locatif ou simplement avoir un pied-à-terre pour les vacances, les motivations sont variées. Mais le processus d’achat dans un pays étranger est radicalement différent de ce que vous connaissez en France. Chaque pays a ses propres règles, ses propres pièges et ses propres opportunités.
Cet article passe en revue les principales restrictions de propriété par pays, les solutions juridiques pour les contourner légalement, les documents à vérifier absolument, les options de financement et les arnaques les plus fréquentes. Un guide pratique né de l’expérience de centaines d’expatriés français qui ont franchi le pas.
Restrictions de propriété par pays : où peut-on acheter ?
Tous les pays ne permettent pas aux étrangers d’acheter librement un bien immobilier. Les restrictions varient considérablement et il est essentiel de les connaître avant de se lancer. Voici un tour d’horizon des destinations les plus prisées par les expatriés français.
Thaïlande : la règle des 49 % pour les condominiums
En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain. C’est une restriction constitutionnelle quasi intangible. En revanche, ils peuvent acheter un condominium (appartement en copropriété) en pleine propriété, à condition que la part des propriétaires étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface totale de la copropriété. Les 51 % restants doivent appartenir à des Thaïlandais.
Pour les maisons avec terrain, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires du foncier. Plusieurs solutions existent néanmoins. La plus courante est le bail emphytéotique (leasehold) de 30 ans, renouvelable théoriquement deux fois pour un total de 90 ans. En pratique, le renouvellement n’est pas garanti par la loi, ce qui crée une insécurité juridique. L’alternative est de créer une société thaïlandaise (Thai Company Limited) avec un ou plusieurs associés thaïlandais détenant 51 % des parts, la société achetant ensuite le terrain. Cette pratique est légale mais scrutée de plus en plus près par les autorités.
Les prix en Thaïlande restent attractifs, surtout en dehors de Bangkok. Un condominium correct à Chiang Mai démarre autour de 50 000 euros. À Bangkok, comptez plutôt 100 000 à 200 000 euros pour un bien de qualité dans un bon quartier. À Phuket, les prix ont fortement augmenté ces dernières années et se rapprochent des standards européens dans les zones les plus prisées.
Polynésie Française : aucune restriction
Étant une collectivité française, la Polynésie Française n’impose aucune restriction à l’achat immobilier par des Français. Vous pouvez acheter terrain, maison ou appartement en pleine propriété, exactement comme en métropole. Le système notarial est le même, les garanties juridiques sont les mêmes, et les protections de l’acheteur sont identiques.
En revanche, le marché immobilier polynésien est cher. À Tahiti, les prix sont comparables à ceux de la Côte d’Azur, voire supérieurs dans certains quartiers prisés de Papeete ou de Punaauia. Les îles plus éloignées offrent des prix plus accessibles, mais avec moins d’infrastructures. Le foncier disponible est limité, ce qui tire les prix vers le haut. Et les coûts de construction sont 30 à 50 % plus élevés qu’en métropole, du fait de l’importation de la quasi-totalité des matériaux.
Portugal : propriété libre et Golden Visa
Le Portugal n’impose aucune restriction à l’achat immobilier par des étrangers. Vous pouvez acheter n’importe quel type de bien en pleine propriété. Le processus est relativement simple et transparent, avec un système notarial et cadastral fiable.
Le programme Golden Visa portugais, qui offrait la résidence en échange d’un investissement immobilier, a été profondément réformé. Depuis 2023, l’immobilier résidentiel n’est plus éligible. Seuls les investissements dans des fonds, la création d’emplois ou la réhabilitation de patrimoine culturel permettent encore d’obtenir un Golden Visa. Si vous cherchez simplement à acheter un bien pour y vivre, un visa D7 (retraités et titulaires de revenus passifs) ou D8 (travailleurs à distance) est la voie à suivre.
Le marché immobilier portugais a connu une forte hausse ces dernières années, surtout à Lisbonne et dans l’Algarve. Les prix restent néanmoins inférieurs à ceux des grandes villes françaises, et des opportunités existent dans l’intérieur du pays et dans les villes moyennes comme Braga, Coimbra ou Aveiro.
Bali (Indonésie) : le système du leasehold
En Indonésie, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ni de maison en pleine propriété (Hak Milik). La forme de propriété la plus courante pour les étrangers est le Hak Pakai (droit d’usage) de 25 ans, renouvelable jusqu’à 80 ans au total. C’est un droit réel inscrit au cadastre, mais qui reste inférieur à la pleine propriété.
Le leasehold (bail) est l’autre option populaire à Bali. Vous signez un bail de 25 à 30 ans avec le propriétaire du terrain, avec des options de renouvellement. C’est plus simple et moins cher que le Hak Pakai, mais moins sécurisé car c’est un droit contractuel, pas un droit réel. En cas de litige, vous dépendez de la bonne volonté du propriétaire et du système judiciaire indonésien.
Beaucoup d’étrangers à Bali utilisent le nominee arrangement, où un Indonésien achète le bien en son nom avec un contrat parallèle garantissant vos droits. Cette pratique est illégale en Indonésie et vos droits ne sont pas protégés en cas de problème. Nous la déconseillons fortement, malgré sa popularité.
Solutions juridiques pour les étrangers
Face aux restrictions de propriété, plusieurs montages juridiques permettent aux étrangers d’acquérir ou de contrôler des biens immobiliers à l’étranger. Voici les plus courants et leurs implications.
L’usufruit
L’usufruit permet de jouir d’un bien sans en être propriétaire. En Thaïlande, un étranger peut obtenir un usufruit de 30 ans sur un bien immobilier, inscrit au cadastre. Cela donne le droit d’habiter le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre. C’est une alternative au leasehold qui offre une protection juridique supérieure car l’usufruit est un droit réel.
Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée (généralement 30 à 99 ans selon les pays) qui confère au locataire des droits proches de ceux d’un propriétaire. Il peut construire, aménager, sous-louer, et le bail est cessible et transmissible. C’est la solution la plus courante à Bali et en Thaïlande pour les biens avec terrain.
L’inconvénient majeur est qu’à l’expiration du bail, le bien revient au propriétaire du terrain, y compris les constructions. Et le renouvellement n’est jamais garanti, même si le contrat le prévoit : un contrat de renouvellement signé aujourd’hui n’engage pas le propriétaire dans 30 ans (il pourrait être décédé, avoir vendu, etc.).
La SCI ou société locale
Créer une société (SCI française, société locale, ou société offshore) pour détenir un bien immobilier est une solution courante mais qui nécessite une analyse au cas par cas. En France, la SCI est parfaitement légale et offre des avantages en matière de transmission. Mais détenir un bien étranger via une SCI française soulève des questions fiscales complexes (imposition des revenus locatifs, plus-values, etc.).
Créer une société locale dans le pays d’achat est souvent plus simple d’un point de vue opérationnel, mais attention aux restrictions sur l’actionnariat étranger (Thaïlande, Indonésie) et aux obligations comptables et fiscales locales. Chaque montage doit être validé par un avocat local ET un avocat fiscaliste français pour éviter les mauvaises surprises.
Les documents à vérifier absolument avant d’acheter
L’achat immobilier à l’étranger est un exercice à haut risque si vous ne vérifiez pas minutieusement les documents. Voici la checklist indispensable, valable dans la plupart des pays.
Premièrement, le titre de propriété. Vérifiez qu’il est authentique, enregistré auprès de l’autorité cadastrale compétente et qu’il ne fait l’objet d’aucune hypothèque, servitude ou litige. Dans certains pays (Bali, Cambodge), les faux titres sont un problème réel. Deuxièmement, le permis de construire si le bien est récemment construit ou en construction. Un bien construit sans permis peut être démoli. Troisièmement, le certificat de conformité urbanistique, qui garantit que le bien respecte les règles locales d’urbanisme.
Vérifiez aussi l’absence de dettes liées au bien (taxes foncières, charges de copropriété, factures d’eau et d’électricité). Dans certains pays, les dettes suivent le bien et non le propriétaire. Assurez-vous également que le vendeur a la capacité juridique de vendre (pas de tutelle, pas de copropriété familiale non résolue). Enfin, faites réaliser un état des lieux technique par un expert indépendant, surtout pour les biens anciens ou dans des zones à risque (inondation, séisme, termites).
Financer un achat immobilier à l’étranger depuis la France
Obtenir un prêt immobilier pour un bien à l’étranger est possible mais plus compliqué qu’un prêt classique. Les banques françaises sont généralement réticentes à financer des biens situés à l’étranger, car elles ne peuvent pas facilement prendre une hypothèque sur un bien hors de France.
Plusieurs solutions existent néanmoins. La première est le prêt hypothécaire sur un bien que vous possédez déjà en France. Vous mettez en garantie votre bien français et utilisez les fonds pour acheter à l’étranger. C’est la solution la plus courante et la plus simple pour les banques. La deuxième option est le nantissement d’une assurance-vie ou d’un portefeuille de titres. Certaines banques (notamment les banques privées) acceptent de prêter contre la mise en garantie d’actifs financiers.
La troisième option est d’emprunter localement, dans le pays où se situe le bien. Certains pays offrent des prêts aux étrangers (Portugal, Espagne, Dubaï), généralement à des conditions moins favorables qu’en France (taux plus élevés, apport minimum de 30 à 50 %, durée plus courte). La Thaïlande, en revanche, ne permet pratiquement pas aux étrangers d’emprunter localement.
Quelle que soit la solution choisie, anticipez les frais : frais de notaire ou d’avocat, taxes de transfert (de 1 % à 10 % selon les pays), frais d’agence, et éventuels frais de change si vous achetez dans une monnaie différente de l’euro.
Succession et héritage : le piège oublié
La question de la succession est souvent négligée lors de l’achat d’un bien à l’étranger, alors qu’elle est cruciale. En droit international privé, la succession immobilière est généralement régie par la loi du pays où se situe le bien, pas par la loi de votre nationalité. Cela signifie que vos héritiers pourraient se retrouver soumis à des règles successorales complètement différentes de celles qu’ils connaissent.
En Thaïlande, par exemple, les héritiers étrangers ne peuvent pas hériter d’un terrain. Ils disposent d’un délai d’un an pour le vendre, faute de quoi l’État peut le saisir. En Indonésie, la succession des biens en leasehold est régie par le contrat de bail, et les héritiers doivent souvent renégocier avec le propriétaire du terrain. Dans les pays de l’UE, le règlement européen sur les successions (règlement Bruxelles IV) permet de choisir la loi applicable à sa succession, mais encore faut-il le faire explicitement dans un testament.
Notre conseil : rédigez un testament spécifique pour chaque bien immobilier que vous possédez à l’étranger, en faisant appel à un notaire ou avocat local. Ce testament doit être compatible avec votre testament français et couvrir les spécificités du droit local. C’est une précaution qui peut éviter des années de procédures à vos héritiers.
Les 5 arnaques les plus courantes
Arnaque n°1 : le faux titre de propriété
Dans certains pays (Bali, Cambodge, certaines zones d’Amérique latine), il existe des titres de propriété falsifiés ou des terrains vendus par des personnes qui n’en sont pas propriétaires. Toujours vérifier le titre auprès de l’autorité cadastrale officielle, jamais uniquement sur la base des documents fournis par le vendeur.
Arnaque n°2 : la vente sur plan qui ne se termine jamais
Acheter sur plan (off-plan) est courant en Asie du Sud-Est. Mais les cas de promoteurs qui disparaissent avec les acomptes sont fréquents. Vérifiez la solidité financière du promoteur, ses réalisations précédentes, et ne versez jamais plus de 30 % avant la livraison. Utilisez un compte séquestre (escrow) si possible.
Arnaque n°3 : le nominee arrangement
On vous propose d’acheter un terrain au nom d’un local de confiance, avec un contrat secret garantissant vos droits. Le jour où le nominee décide de vendre le bien (qui est légalement à son nom), vous n’avez aucun recours légal. Des dizaines d’expatriés à Bali et en Thaïlande ont perdu leur investissement de cette façon.
Arnaque n°4 : les charges cachées et les vices dissimulés
Dans de nombreux pays, il n’existe pas d’obligation de diagnostic technique comme en France. Des problèmes structurels graves, des termites, des inondations récurrentes ou des litiges de voisinage peuvent être dissimulés par le vendeur. Toujours faire inspecter le bien par un expert indépendant et enquêter auprès du voisinage.
Arnaque n°5 : la surestimation des rendements locatifs
Les agents immobiliers à l’étranger promettent souvent des rendements locatifs mirobolants (8 %, 10 %, voire 15 %). La réalité est généralement bien différente une fois déduits les frais de gestion, les périodes de vacance, les travaux d’entretien et les impôts locaux. Vérifiez les rendements réels auprès de propriétaires existants, pas auprès du vendeur.
Conclusion : acheter à l’étranger, oui, mais accompagné
L’achat immobilier à l’étranger peut être une excellente décision, à condition d’être bien préparé et bien accompagné. Ne faites jamais confiance uniquement à l’agent immobilier qui vous vend le bien. Entourez-vous d’un avocat local indépendant, d’un notaire (si le système local le prévoit), d’un expert technique et d’un conseiller fiscal. Le coût de ces professionnels est une fraction du prix du bien et peut vous éviter des pertes considérables.
FAQ – Immobilier à l’étranger
Un Français peut-il acheter un terrain en Thaïlande ?
Non, la loi thaïlandaise interdit aux étrangers de posséder un terrain. Les alternatives sont le bail emphytéotique (30 ans renouvelable), l’usufruit, ou l’achat via une société thaïlandaise. Les condominiums, en revanche, peuvent être achetés en pleine propriété (quota de 49 % étranger).
Faut-il un notaire pour acheter à l’étranger ?
Le système notarial n’existe pas partout. Dans les pays anglo-saxons et en Asie, c’est généralement un avocat qui gère la transaction. Dans tous les cas, avoir un professionnel juridique indépendant (pas celui du vendeur) est indispensable pour vérifier les documents et sécuriser la transaction.
Comment rapatrier l’argent de la vente d’un bien à l’étranger ?
Le rapatriement des fonds dépend des règles de chaque pays. Certains pays imposent des restrictions sur les sorties de capitaux. En Thaïlande, par exemple, vous devrez prouver que les fonds d’achat provenaient de l’étranger (certificat de la banque) pour pouvoir rapatrier le produit de la vente. Anticipez cette question dès l’achat.
Les revenus locatifs d’un bien à l’étranger sont-ils imposés en France ?
Si vous êtes résident fiscal français, oui. Les revenus locatifs de source étrangère doivent être déclarés en France. La convention fiscale entre la France et le pays du bien détermine si vous bénéficiez d’un crédit d’impôt ou d’une exonération pour éviter la double imposition. En général, les revenus sont imposés dans les deux pays avec un mécanisme de crédit d’impôt.
Le leasehold est-il sûr pour un investissement à long terme ?
Le leasehold offre une sécurité limitée. Le bail initial (25-30 ans) est généralement solide, mais les options de renouvellement ne sont pas toujours juridiquement contraignantes. Pour un investissement à long terme, la pleine propriété (quand c’est possible) ou le Hak Pakai en Indonésie offrent une meilleure sécurité. Évaluez toujours le risque de non-renouvellement.